商业街：寻找街区背后的竞争力

来源：新地产　2004-6-2 10:56:21

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上海新天地在国内的空前成功，使街区商业这一传统商业模式获得了新生，并在文化品味、购物环境、商业气氛各方面的品质得以全面提升．彻底改变了大多传统商业街脏、乱、差的形象。同时，引发了国内大批开发商竞相追随，一时间街区商业的开发成了井喷之势。其中不乏简单的模仿者，但也有一些在个性化主题化等方面具有鲜明风格特征的商业街出现，北京的商业地产市场尤其如此。

2004年7月，建外SOHO宣布推出特色商业街，仿照上海新天地的业态模式，在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区；紧随其后，位于CBD的财富中心，在其项目西侧，通过廊桥的形式连接起公寓部分与酒店部分，规划了约3．7万平方米的商业面积。8月开始，后现代城A、B区共2．6万平方米的商业部分——美国后街开始对外公开。

商业街亮相标志着其原始概念“60万平方米美国后街生活”的兑现；与此同时．由苹果商业街和“苹果二十二院街”组成的苹果街开始面世；位于西大望路的“珠江帝景”推出了其欧洲风情商业街。京城西部，9月中旬提出的第七街区，则完全向外宣传打造具有时尚特色的商业街区。同时还有像万达，金地、新城国际、万科西山庭院等项目开始准备将其街区商业推向市场。

街区的概念已成为近期商业地产中最热的一个词。如何将街区概念转化变成有竞争力的商业物业，是开发设计界在概念背后更应认真思考的问题。有别于以往商业街的自发形成和某些城市中心的因势利导改造而成的商业步行街，近期出现的街区商业都是全新打造的，是依托某个大盘住宅区而产生。因而对商业街的个性化定位和专业设计更为重要，也利于项目整体规划设计，尽量减少商业活动对住宅区产生的负面影响。新型商业街的设计在其主题定位、街道空间设计、商业街建筑外观造型设计及商业街的建筑元素和商业街装饰材料的软化等方面更应多下功夫。

商业街应有明确的主题定位，并与自身情况和周边城市环境相呼应

建外SOHO商业街提出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念。其空间部局和建筑风格也较为独特，所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。并强调了“小”的概念．街道的尺度小，广场小，而后现代城所在区域是旧的工业厂区．这里几手没有生活、工作、娱乐休闲服务的各项设施，更缺乏历史、文化的人文氛围。

而这里又同时是离CBD中央商务区最近的地带之一。后现代城的主创人员通过对美国佐治亚洲建筑界进行的“城镇复兴计划”的考察．提出了要将后现代城的街区建设与美国的复兴计划同步实施的方案。在这里将有美国佐治亚洲自19世纪30年代保留至今的手工业协会建筑的原版再现。同时，提出了“美国后街生活”的产品理念。后现代城的“美国后街”集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体．将是一个具有国际水平的综合性时尚休闲区。同时，在当今艺术界非常前沿的798工厂的一些艺术家也准备在这里开设展览馆。

今宜人的尺度

街道空间设计是商业街成败的关键。商业店铺的集中形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，这就是商业街的本质——室内商业活动沿店铺的街道空间向室外的延伸。由此决定了其设计的核心就是让空间变得有用而舒适，为商业活动中的人服务。

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、“平易近人”。一个值得商榷的例子是王府井。改造后的商业街尺度设计就有不合适的地方——近50米宽的步行街几乎成了又一个天安门广场，几幢巨大体量的相同风格建筑使人一览无余。这里展现的是一个为巨人服务的空间尺度．而不是消费者所需要的购物空间．同商业街的宗旨是背道而驰的。商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围就在10米至20米之间，至于超过20米宽的商业街．行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。相反，国外商业街设计之所以经常被作为样板，与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重和“店大欺客”的形象、气势，其实商业街设计尺度的把握原则应该是“以人为本”的。

今空间的三维界定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的，设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计，不限定它，就不成其为一个空间。走进一个商业街，就一定要告诉消费者哪里是开始，哪里是结束。在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用．把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔作为商业街结束同时也标示着小区的中心。两端标志物建立的确立了商业街的空间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。当然．商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式．应该是一个合围的，具有向心的、聚合力的“积极空间”，避免发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求、需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的场所．它必须是一个通过建筑手段塑造形成的“积极空间”。因此在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终，同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是常说的底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层。低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩，骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间，正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，购物的空间都能给人以稳定的舒适感。